KASUS POSISI PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH

 Nama    : Fiqi Roudlotul Jauharoh
NIM    : 201410110311307

PRAKTIKUM
HUKUM PERJANJIAN / KONTRAK
PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH

KASUS POSISI

Pada tanggal 21 November 2016 Dzaki Almas, Umur 27 tahun, Pekerjaan Wiraswasta dan berlamat di Jalan Tata Surya Nomor 99 Dinoyo, Kec. Lowokwaru, Kota Malang bertindak untuk dan atas nama Akbar Sasmita berdasarkan surat kuasa nomor 42425775 datang menemui ZAIDATUN NUR LAILA, Umur 40 Tahun, Pekerjaan Swasta dan beralamat di Jalan Margo Basuki Nomor 112 Kecamatan Dau, Kabupaten Malang. Maksud dan tujuan Dzaki Almas yaitu untuk mengadakan perjanjian yang sebelumnya telah di negosiasi. Kemudian terjadi kesepakatan perjanjian sewa menyewa Tanah tertanggal 21 November 2016 dengan Nomor Perjanjian TSRTT.09 / HK.21.11 / 2016 / GM. MALANG di tampat tinggal Zaidatun Nur Laila.
Dalam kesepakatan perjanjian itu dijelaskan bahwa Zaidatun Nur Laila sebagai pemilik sah sebidang tanah Hak Milik yang diuraikan dalam Sertifikat Tanah Nomor : 10.15.22.05.1.02324,yang terletak di Jalan Margo Basuki Nomor 43 Kecamatan Dau Kabupaten Malang, seluas  246,1 m2 (dua ratus empat puluh enam koma satu) meter persegi, dengan batas-batas: Utara Ruko, Selatan : Bank Bukopin, Barat : Lahan Kosong, Timur :  Ruko.
Dzaki Almas sebagai kuasa Akbar Sasmita menyewa tanah milik Zaidatun Nur Laila yang akan dipergunakan untuk usaha rumah makan, dalam jangka waktu satu tahun dengan tarif uang Sewa Tanah seluruhnya untuk setiap tahun adalah 246,1 m2 x Rp 30.000,- x 12 = Rp 88.596.000,- (delapan puluh delapan juta lima ratus Sembilan puluh enam ribu rupiah) tidak termasuk biaya – biaya pemakaian utilitas dan pajak – pajak yang harus dipikul oleh penyewa.
Hak dan kewajiban yang menyewakan menerima pembayaran yang menjadi beban penyewa serta hak-hak lain yang terdapat dan/atau berhubungan dengan pelaksanaan perjanjian ini menjadi hakyang menyewakan. Yang menyewakan berwenang penuh mengelola tanah yang disewakan selama jangka waktu perjanjian. Pihak kesatu atau yang menyewakan mempunyai kewajiban menjamin bahwa penyewa adalah satu-satunya pihak yang secara sah berhak untuk melakukan tindakan hukum terhadap tanah tersebut selama masa sewa, serta bertanggung jawab terhadap gugatan penggunaan tanah tersebut. Penyewa berhak menempati dan menggunakan tanah sebagaimana tertuang dalam perjanjian ini. Penyewa juga mempunyai kewajiban membayar sewa tanah dan biaya utilitas sesuai dengan ketentuan dan tata cara yang telah ditetapkan dalam perjanjian ini. Dan mematuhi dan melaksanakan semua peraturan serta ketentuanyang berlaku pada yang menyewakan. Serta mengganti atas semua kerusakan yang terjadi atas
Penggunaan tanah penyewa berhak sepenuhnya untuk menggunakan tanah yang disewanya dengan perjanjian ini  untuk usaha rumah makan atas  tanggung jawab penyewa sendiri dan dengan memperhatikan serta  mentaati segala peraturan-peraturan hukum yang berlaku. Penyerahan terima tanah pada saat perjanjian ini, yang menyewakan menyerahkan tanah kepada penyewa. Penyewa menerima penyerahan tanah sesuai menurut kondisi nyata pada hari penyerahan tersebut. Penyerahan tanah dari yang menyewakan kepada penyewa dituangkan dalam suatu Berita Acara Serah Terima.
Dalam pemeliharaan tanah penyewa diwajibkan untuk memelihara tanah yang disewanya dengan sebaik-baiknya dengan ongkos atau biaya pemeliharaan  sendiri. Yang menyewakan akan mengambil tindakan-tindakan pencegahan untuk menjaga keamanan dalam lingkungan wilayah usaha, namun yang menyewakan tidak bertanggung jawab atas tindakan-tindakan orang lain atau bisa disebut pihak ketiga yang dapat menyebabkan kerugian pada penyewa tanah. Pada pengalihan sewa masa berlakunya perjanjian ini, pihak penyewa tidak diperbolehkan untuk menyewakan kembali sebagian atau keseluruhan tanah yang disewanya kepada orang lain, kecuali jika mendapat ijin tertulis dari pihak yang menyewakan yang dituangkan dalam suatu perjanjian pengalihan sewa menyewa tanah.
Segala macam pajak, iuran, dan pungutan uang yang berhubungan dengan tanah di atas diberlakukan ketentuan seperti :
Sejak sebelum hingga waktu ditandatanganinya perjanjian ini masih menjadi kewajiban dan tanggung jawab pihak yang menyewakan.
Setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan seterusnya menjadi kewajiban dan tanggung jawab penyewa.
Perbuatan atau tindakan yang melanggar hukum yang dilakukan penyewa sepenuhnya menjadi tanggung jawab penyewa.
Apabila salah satu dari kedua belah pihak melakukan kecurangan atau melanggar serta tidak mentaati perjanjian ini, maka diberlakukan peraturan sebagai berikut:
Jika penyewa melakukan pelanggaran atau tidak mentaati perjanjian ini maka pihak yang menyewakan berhak untuk minta perjanjian ini dibatalkan.
Jika pihak yang mneyewakan  melakukan pelanggaran atau tidak mentaati perjanjian ini maka pihak yang menyewakan wajib memberikan atau membayar ganti rugi kepada penyewa.
Besarnya ganti rugi tersebut ditetapkan oleh tiga orang arbiter yang terdiri dari:
Seorang arbiter yang ditunjuk oleh pihak yang menyewakan,
Seorang arbiter yang ditunjuk oleh penyewa, dan
Seorang yang ditunjuk arbiter dari yang menyewakan dan pihak penyewa.
Apabila keputusan para arbiter tidak memuaskan kedua belah pihak, masing-masing pihak bersepakat untuk membawa dan menyerahkan masalah tersebut kepada pihak yang berwenang untuk mengangkat 1 (satu) atau 2 (dua) orang arbiter baru guna melengkapi arbiter-arbiter yang telah ada.
Hal-hal yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan dibicarakan serta diselesaikan secara kekeluargaan melalui jalan musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak. Apabila tidak terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak dalam musyawarah, maka kedua belah pihak sepakat untuk menyelesaikan dan memilih tempat kediaman yang sah dan tidak berubah di Kantor Pengadilan Negeri Kabupaten Malang. Untuk kewajiban ahli waris perjanjian ini tidak berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia, melainkan akan tetap bersifat turun-temurun dan harus dipatuhi oleh para ahli waris atau penerima hak masing-masing pihak.